首批公募REITs自獲批以來已滿一周年，盡管整體規(guī)模還不到500億元，但這類可盤活基礎(chǔ)設(shè)施的公募產(chǎn)品還在靠優(yōu)秀的業(yè)績不斷吸引著資本市場的注意力。截至5月18日收盤，首批9只公募REITs自2021年6月7日成立以來有8只收益率為正，最大收益率為38.32%，平均收益率為16.6%。目前市場上共有12只公募REITs，對應(yīng)的底層資產(chǎn)包含產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路、市政基礎(chǔ)設(shè)施等。

與國外市場相比，目前國內(nèi)REITs規(guī)模有著廣闊空間。證監(jiān)會在今年3月發(fā)布的信息顯示，目前正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時征求市場意見。業(yè)內(nèi)人士表示，鑒于我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域總投資超過100萬億元，即使按照3%-5%的資產(chǎn)證券化率計算，未來公募REITs市場也能達(dá)到幾萬億級別，公募REITs發(fā)展前景廣闊。

業(yè)績初顯成效

首批公募REITs獲批一周年之際，業(yè)績成了最大的看點。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，全市場12只公募REITs年內(nèi)平均收益率為-1.16%，同期股票型基金和混合型基金的年內(nèi)平均凈值增長率分別為-19.68%和-15.05%。

雖然是由公募基金公司管理，但REITs的產(chǎn)品類型明顯不同于普通的公募基金，這類產(chǎn)品投資標(biāo)的的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施，也就是說REITs的收益率并不取決于公募基金的管理能力，而關(guān)鍵是在于底層資產(chǎn)的盈利能力。

從首批獲批的9只公募REITs表現(xiàn)來看，這類產(chǎn)品在不到一年的運營期內(nèi)已經(jīng)初顯獲取穩(wěn)定收益的成效。9只公募REITs于2021年5月中旬獲批，均成立于2021年6月7日。由于產(chǎn)品都還處在封閉期，只能通過場內(nèi)交易，截至5月18日，成立以來平均收益率為16.6%，最大收益率為38.32%，僅有1只收益為負(fù)。

12只公募REITs的成立總規(guī)模合計為458.4億元，在募資階段曾經(jīng)就有多只REITs被各路投資者火爆搶購。比如，今年新成立的華夏中國交建REIT，面向公眾部分的份額開賣就售罄，認(rèn)購規(guī)模超840億元。而按照面向公眾發(fā)行7.05億元的預(yù)定規(guī)模，公眾投資者配售比例約為0.8%，這也刷新了公募REITs產(chǎn)品公眾配售比例的歷史新低。

對于公募REITs過于火熱的現(xiàn)象，監(jiān)管層面已經(jīng)有所注意，并且正在推進(jìn)擴(kuò)募工作。根據(jù)證監(jiān)會于3月18日發(fā)布的消息，擴(kuò)募是RE?ITs產(chǎn)品的重要特性。擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機(jī)制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購活動，更好形成投融資良性循環(huán)。目前，證監(jiān)會正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時征求市場意見。

擴(kuò)募將帶來更大空間

“擴(kuò)募是公募REITs的生命力。”富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同表示，參照國外成熟公募REITs市場經(jīng)驗，規(guī)模越大的REITs越受市場認(rèn)可，二級市場表現(xiàn)也相對更好。公募REITs上市發(fā)行后，規(guī)模擴(kuò)大主要靠擴(kuò)募實現(xiàn)。而擴(kuò)募也不同于首發(fā)，流程和手續(xù)相對簡化。發(fā)行人后續(xù)有適格資產(chǎn)，不用再走一遍發(fā)行流程，而是走擴(kuò)募流程，就可以將資產(chǎn)裝入到REITs中。同時，公募REITs還可以通過擴(kuò)募安排募集資金，收購除發(fā)行人外的第三方持有的資產(chǎn)，這種安排就讓REITs具備了上市公司“殼”功能，REITs發(fā)行人可以不斷收購資產(chǎn)，在對資產(chǎn)升級改造后裝入REITs。

排排網(wǎng)財富管理合伙人榮浩表示，對資本市場而言，擴(kuò)募是REITs行業(yè)良性發(fā)展，保持活力的重要保證，一方面可以滿足市場對優(yōu)質(zhì)項目的額度需求，另一方面增加流動性，平抑部分過熱的投機(jī)炒作。

對于公募REITs未來的發(fā)展空間，王甲同表示，鑒于我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域總投資超過100萬億元，即使按照3%-5%的資產(chǎn)證券化率計算，未來公募REITs市場也能達(dá)到幾萬億級別，公募REITs發(fā)展前景廣闊。對于市場投資者來講，特別是銀行理財子公司、保險、信托為主要代表的機(jī)構(gòu)投資者，公募REITs具有較高的配置價值，有助于增加市場投資人的選擇，提高投資組合收益。根據(jù)公募REITs發(fā)行要求，運營穩(wěn)定，可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，分紅率不低4%的資產(chǎn)，就適合發(fā)行REITs。

目前市場上存續(xù)的公募REITs種類偏少，主要集中在高速公路、產(chǎn)業(yè)園、物流園、市政基礎(chǔ)設(shè)施類等。在王甲同看來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在深入推進(jìn)擴(kuò)募，應(yīng)當(dāng)是在目前申報或積極籌劃申報的項目中，就細(xì)分領(lǐng)域的特點，與相關(guān)主管部門聯(lián)合實施相關(guān)措施，掃除發(fā)行REITs過程中的障礙，鼓勵更多大類別資產(chǎn)通過REITs發(fā)行上市，擴(kuò)大市場類別，鼓勵更多領(lǐng)域的適格資產(chǎn)發(fā)行REITs。

“未來能成為公募REITs擴(kuò)容主力軍的資產(chǎn)，是投資體量大的資產(chǎn)。目前看來，高速公路和產(chǎn)業(yè)園這兩類資產(chǎn)可能成為未來REITs主力軍。”王甲同表示。

榮浩認(rèn)為，保障性租賃住房類會成為新設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，“一是國家政策全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，市場容量足夠大;二是住房需求是一類最基礎(chǔ)最廣泛的需求，項目現(xiàn)金流相對穩(wěn)定;三是此類項目可提高租賃房源供給規(guī)模，打造租住房的長期可持續(xù)模式”。

“從項目收益的想象力角度來看，未來商業(yè)地產(chǎn)等權(quán)益類REITs可能更有吸引力。”榮浩表示。 (夏悅超)

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