首套房商貸利率下限迎來調(diào)整。

5月15日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，調(diào)整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。這是貸款市場報價利率改革以來，首次下調(diào)首套房貸款利率下限。

那么，個人首套房貸利率下調(diào)對房貸有何影響?是重磅利好還是政策“微調(diào)”?

個人首套房貸利率可低至4.4%

5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(簡稱《通知》)，據(jù)了解，此次調(diào)整主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

在此之前，全國層面執(zhí)行的利率下限是首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。政策調(diào)整后，全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR計算為4.4%。

業(yè)內(nèi)人士表示，個人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長效機制和差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。《通知》支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性住房需求。本次首套房房貸利率下限下調(diào)，將帶動部分城市銀行房貸利率下調(diào)，進而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭。

我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例確定遵循因城施策原則，并采用全國、城市、銀行三層的定價機制。不過，在實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國政策下限，沒有額外再做加點要求。

此次全國政策下限調(diào)整后，各地政策是否會同步調(diào)整?

其實，3月份以來，由于市場需求減弱，房貸利率已經(jīng)歷過一波調(diào)整，且主要是發(fā)生在銀行層面。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。同時，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。

如何影響房貸

對于即將辦理首套房按揭貸款的家庭來講，這次調(diào)整將會有哪些實實在在的好處?

據(jù)央行此前發(fā)布的《2022年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，當前統(tǒng)計的全國個人按揭貸款利率為5.42%。若據(jù)此數(shù)值計算，在減去20個基點后，未來個人按揭貸款實際利率有望降低至5.22%。

以個人按揭貸款50萬、等額本息、30年月供償還的方式進行計算，調(diào)降后個人每月可少還62.16元，30年則可少還超2.2萬元。對于一線購房者來講，若貸款擴大至500萬元，30年則可少還超22萬元。

值得注意的是，此次通知指出，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這意味著個人住房商貸利率下限調(diào)整范圍不包括二套房，且不適用于已辦理過首套房按揭貸款的個人家庭。

對于二套房沒有調(diào)整的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這主要是因為政策導向還是不希望房地產(chǎn)吸納社會更多資金，也就是不希望社會資金過多過快地流入房地產(chǎn)，堅持“房住不炒”根本性原則。在這種情況下，政策紓困是有所為有所不為。

同時，對于此次房貸利率下調(diào)，也有專家謹慎地表示，雖然帶來利好，但可能本質(zhì)上仍屬于“微調(diào)”。

浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，此次房貸利率下調(diào)的最大降幅為20個基點，各地根據(jù)情況在4.4%-4.6%之間確定利率下限，這對于首套房貸利率下調(diào)有推動作用，但推動程度并不大。其意義更多還是在于通過打破利率下限的限制，來促進銀行間對首套房按揭競爭的方式，促進首套房按揭利率的下行。總體上講，這仍屬于一種政策的微調(diào)。

專家：推動樓市回歸“三穩(wěn)”軌道

今年以來，全國多地的房貸利率呈下行態(tài)勢。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整，有助于后續(xù)更好地促進房貸實際貸款利率的下調(diào)。同時，下調(diào)主要是強調(diào)首套房，實際上也是支持剛需購房的政策，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。

東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。同時，各商業(yè)銀行會結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等情況，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，目前住房信貸政策調(diào)整主要集中在對剛性住房需求的支持。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，比如，放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付、調(diào)整二套房貸利率下限等。

在多位專家看來，《通知》不僅體現(xiàn)了當前穩(wěn)樓市的基調(diào)，并對推動其回歸“三穩(wěn)”軌道有重要意義。

光大銀行金融市場部宏觀組研究員周茂華表示，接下來部分樓市的供給將會相對大，針對樓市需求偏冷的區(qū)域，房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，以減輕剛需購房成本，但整體上，當前國內(nèi)樓市仍然“穩(wěn)”字當頭，堅持“房住不炒”定位，推動各地因城施策、精準調(diào)控，落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”任務(wù)。

人民銀行表示，房貸政策調(diào)整旨在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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